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2009年，南翔提出打造上海第一个市郊CBD。而今来看，这个超级规划败得一塌糊涂。这到底是为什么？南翔究竟错在哪了？

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在上海，CBD是与陆家嘴、外滩和南京西路等联系在一起的字眼。而在浦西沪郊的一个小镇南翔，也怀揣着这样的一个大梦想，要打造一个与市心媲美的牛批的CBD：

可惜时至今日，都没有人知道南翔真正的CBD在哪里。多少年过去，这里入住的还是先前的中能、七星、昌辉、中奥、中暨和中川石油这些集团大佬，都是一些熟悉的“老面孔”。南翔本想指望他们引来一些现代物流、电子商务和传媒信息等产业的，但没有一个规模化成型的。而今的银翔湖畔，南翔起初立誓要靠CBD起势的地方，已经略显荒凉。这里只留下一些半空置的酒店式公寓和半关闭的商业：世盟一天地、通用国际、新华悦都、连飞虹湖天地、旭辉U天地、爱ME城市、万城银座、自在璞境……不知道这些是不是当初南翔想要的CBD，当时规划的高逼格的“30幢商务楼宇”，就这样？尽管商务楼都改成了LOFT对外出售，绿荫商业广场还被烂尾，但好在开发商把房子都卖完了。好世凤翔苑二手房虽然能成交到6-7万元/m²，但也不过就是靠着上师大附小的学区支撑和湖景概念，银翔湖商务区跟它没什么太大的关系。遥想2011年南翔刚启动商务区CBD建设时，在奠基典礼上号称要“吸引20万人入住”：

当时喊出这个口号时南翔的常住人口是14万人，而现在来看这个数据也只不过增加了几万人，完成得不甚理想！但也不能说南翔的CBD完全失败了，起码也培育了一些企业并把这个基因植入了一些产业园，并对城市界面的提升起到了很大的促进作用，为宜居环境增添了一份色彩。南翔是大名鼎鼎房企金地集团华东区域的总部，还诞生了嘉定区的北交所“第一股”——铁大科技，并有精准医学产业园、小美科技园、机器人产业园等产业园区，南翔的产业实力在郊区已经相当不错了。其实在这些第二产业的基础上南翔更应该多扶持一些“2.5产业”，而不是搞什么CBD。通过2.5产业先把本地人留住，再吸收一些市区的中产客群，这才是南翔应该修炼的基本功。其实郊区本身就不适合做CBD，这是南翔早期规划的错位，是战略的失误、也是形势的错判。南翔提出CBD规划时连上海的主城都还未发展成熟，当时还在搞四大副城建设。彼时的南翔，几乎是与徐家汇、五角场和花木副城正面硬碰硬！不过真如很拉胯，上海西北面一直缺乏一个强有力的产业辐射中心。这时候南翔站出来了，想自己成为西北面那个空缺的CBD！南翔这种大胆的想法也恰巧得到了嘉定爸爸的支持，所以把上述中能、七星等六大集团总部一股脑都让给了南翔。（嘉定新城现在回想起来肠子都悔青了）因为当时嘉定区重点打造的还是“一城九镇”的安亭新镇，嘉定新城规划还没怎么开始实施，CBD也就给了率先有想法的南翔。但郊区的南翔，哪能斗得过城市副中心？且还要面临后来后悔的嘉定新城的“吸血”和来自产业重镇安亭的虎视眈眈。上海第一个市郊CBD溃败在南翔，其实这也不能一味地怪南翔，但凡是郊区CBD，都失败了，无一例外：嘉定的远香湖CAZ虽然建起来了，但冷冷清清，没啥人气；松江早些年立志也要在郊区打造一个中央商务区，本想抢一个头彩，可惜后来不得不把办公楼改成酒店式公寓出售，逃不过这个魔咒；再看青浦，一个绿地大厦就拖了好几年，想要的CBD还没建起来，未来规划的商务区同样陷入难产中……但敢于直面挑战、不甘沦落为像江桥、桃浦、顾村那样的穷破镇，南翔的勇气还是可嘉的，初心也是好的。

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冲击上海市郊第一个CBD，南翔无疑碰得头破血流。不只是CBD，全上海最大的环球乐园开业5年后就破产倒闭，同样是南翔的一个败笔。在1996年环球乐园开园的当年，就接待了游客近70万人次，何其风光：

看看当时的门票定价：

成人门票70元，儿童票40元。27年前的70元，是什么概念？1996年上海月均工资为889元，而以去年的上海月均工资9580元为例，翻了10.77倍！如果按照目前的工资标准，那时南翔的环球乐园70元门票就相当于现在的750元，比迪士尼还要贵！也可能是定价过高，无法持续吸引人流，到了第2年这个占地1200亩、耗资5亿元打造的环球乐园便开始步入亏损，苦撑3年后于2000年正式停业。它繁荣的时候我们没有留心，如今它衰败了、连废墟都找不到，成了人们口口相传的“好玩的地方”。环球乐园废弃后，不得已南翔把它改造成为一个人工湖，也就是现在的留云湖公园。如果说银翔湖是南翔城市发展的1.0版，那么留云湖则代表了南翔的2.0版。踏在环球乐园的废墟上，南翔围绕留云湖谋划了一个全新的南翔新城，配合轨交11号线的导入，2.0版的南翔终于没有步1.0的后尘。如果说银翔湖商务区CBD是有心栽花花不成，那么南翔新城可谓是无心插柳柳成荫！从中冶祥腾城市广场到太茂商业广场，从华润中央公园、湖畔天下到五彩城、印象城，都是南翔近些年来的发展成就。地铁、商业、古镇、小笼包，无形之中南翔竟然成了嘉定最宜居的富人区，突然被人们所知。南翔新城，一半靠自身努力，一半靠运气。但换个角度看，倘然当年南翔不搞华而不实的CBD，而是率先开发现在的新城区。那么网红打卡地印象城也不至于拖到新冠元年才开业，陈翔公路也早已有了人间烟火气息！靠着地铁和商业的硬核配套，新城的这里，华润中央公园、华谊逸品澜湾、星信名邸等品质次新二手房很快冲到7万 元/m²，房价与银翔湖板块快速拉开差距。

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东进银翔湖，北拓留云湖，南翔城镇开发建设已经走过了20年的历程。而从古镇老城到新城，南翔该开发的土地也已开发完了，城市扩张就遇到了一个瓶颈。怎么办呢？也可能是南翔太爱湖了，决定在嘉闵高架路以西再挖一个云翔湖。如果说留云湖是南翔的2.0时代，那么近两年新规划的云翔湖片区则开启了南翔3.0新时代：

云翔湖片区没有像1.0和2.0那样定位如此之高，只是南翔的一个普通的文教生活区。这个片区是南翔的工业厂房区，要想发展就必须走拆迁之路，相对于1.0版的城市“东进”和2.0版的“北拓”，只能说是“西整”。因为区域内部还有不少重型的装备制造厂等待拆迁，大车往来、灰尘漫漫，未来还有相当长的一段建设周期。查询控规发现，一个数据让环线惊讶到了：

云翔片区规划住宅建筑总面积是172万m²，其中普通商品房50万m²、保障性住房100万m²、农民动迁安置房22万m²，未来可容纳6万人口。什么概念？区域内未来要建设超过70%的保障房和农民动迁房，商品房只占比不到30%！也就是说，现在你买入招商南山虹桥·璀璨领峯、象屿同进·虹桥嘉悦府的新房，包括前期开发的云湖漫城、柏悦翔湾，未来就是住在了保障房和动迁大居里！环线直言，不看好这里。并且新房的售价对比周边也没有竞争优势：璀璨领峯5.7万元/m²、嘉悦府5.6万元/m²，但是对比北部交通更好的马陆地铁站旁仅卖4.98万元/m²的嘉悦云上，性价比孰高孰低就出来了！自然，南翔的上述几个盘都不好卖，开盘连认筹都不够，而马陆的嘉悦云上就是拼积分也抢不到。当然开发一个新片区也不只是建造房子，还要导入商业、教育、医疗和产业等资源，最好要有轨交的预期。但这个片区没有地铁规划，也不会有什么产业，大量的厂房等待撤改，未来的定位就是一个普通居住社区。也不要过于悲观，好在商业方面还有一个叫山姆会员店的超市据说要在今年国庆节开业（还有三块商业用地待出让），世外教育附属学校也建好了，想必未来也有一定生活气息。可以预见，南翔未来的房价制高点仍然是2.0版的留云湖新城区，1.0的银翔湖区域因为房龄的老化会跑输，而3.0的云翔湖价值不大、开发周期也长，即使成熟也很难形成超越。

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前面我们说到，轨交11号线的驶入为南翔新城的发展带来了莫大的运气。更加幸运的是，上海还给南翔配置了一条高能级轨交：嘉闵线。以南翔站为起点，过乐秀路、金运路、天山路4站直达虹桥枢纽，南翔一下子加入了大虹桥组团！其实早在上海第二条南北高架路——嘉闵高架路2017年底全线贯通时，南翔就投入了大虹桥的怀抱，二者公路里程被缩短到了12公里。不止如此，南翔还有一条22号线的规划，未来将与11号线、嘉闵线形成3轨换乘：

南翔的交通资源是非常丰富的，境内1988年建成通车的沪嘉高速，还是中国大陆第一条高速公路！

可能很多人还不知道，南翔还有一个高铁站——沪宁城际高铁南翔北站，对内10分钟即可直达市中心静安区的上海火车站，对外还可通达苏锡常宁等长三角主要城市。

可惜的是班次很少，枢纽功能不及安亭西站&安亭北站，很多人也利用不到，连嘉闵线也放弃了在此设站！

可以发现，南翔比嘉定新城的区位还要优越，交通也更加便捷，至今嘉定新城远香湖核心还是轨交盲区呢！

而同样是外环边上，南翔的宜居属性也是最大的：

同区的江桥镇虽离市中心最近，但无奈太破太乱，完全沦为了动迁基地；

顾村同样是动迁基地，城市界面瞬间被拉低；

即使是属于市区的桃浦，也无法撕掉“破落穷”的标签。环境优美的南翔更加吸引了周边改善客的关注！

南翔的宜居，就在于她是一个千年古镇。

梁天监四年（公元 505年）这里建了一个白鹤南翔寺，南翔便因寺而得名。

后来又建了五代砖塔――双塔、南宋抗金民将韩世宗留下的烽火墩――鹤槎山、明代建造的园林――古猗园。

这一切坐实了“南翔古镇”的称号，至今已有1500多年的历史了！

逛着古朴典雅的古漪园，吃着闻名遐迩的南翔小笼包，历史上的南翔早就有了"小小南翔赛苏城"的美誉。

南翔也在1991年和嘉定镇、松江镇、朱家角镇一同被列为上海四大历史文化名镇。

南翔的古镇资源很好，放在郊区都是稀缺的。

除一个七宝老街比她好一点外，你要逛古镇要么去青浦区的朱家角古镇，要么去更远的金山区枫泾古镇，或者到已经靠近浦东机场的川沙古镇，都太远了。

但南翔再好，也始终是一个郊区，她的学区和医疗资源还是不够发达，并且高架密布也对社区造成了割裂。

可能是嘉定太爱新城了，只给了南翔一所上师大附属和留云学校，医院也只有一个镇级二甲南翔医院。

当然南翔也在极力向区里争取资源，终于引来了上海大学附属，双方约定要在这里共建高中，并且成立了上海大学附属嘉定留云中学、上海大学附属嘉定留云小学、上海大学附属嘉定留云幼儿园。

补足学区短板后，叠加轨交预期，相信未来的南翔更加宜居，房价也会更加有潜力！

当接下来南翔还有更多需要努力的地方，因为外环外的板块发展已经竞争到了白热化的地步：

南面莘庄稳坐大哥席位，东面唐镇已然崛起，北面上大涨幅领跑大盘，西面九亭改造也在推进之中……

未来的南翔更应该坚持自己的环境优势，并加强2.5产业优势，以此在外环的争夺站中脚跟才站得更稳！